|
Ухудшение санитарной обстановки начало оказывать негативное влияние на рынки коммерческой недвижимости: с вводом ограничений в регионах и ростом опасений в Москве трафик торговых центров стал снижаться. Смежный рынок стрит-ритейла негативного эффекта пока не ощущает. В помещениях на центральных торговых улицах продолжают активно открываться рестораны, спрос инвесторов на них остается высоким. По позитивному сценарию кризис преодолевает и офисная недвижимость.
 Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Торговые опасения
Пандемия продолжает оказывать заметное влияние на рынки торговой недвижимости крупнейших городов. Новый подъем заболеваемости, по оценкам управляющего партнера «Ванчугов и партнеры» Алексея Ванчугова, привел к сокращению трафика в московских торговых центрах на 20% в октябре относительно конца сентября. Этот спад он называет нехарактерным для осени. Одновременно в некоторых регионах, например в Татарстане, на фоне введения дополнительной волны ограничений ситуация оказалась еще хуже. Об этом же говорит управляющий партнер RedStone Индира Шафикова, констатируя, что в Казани и Уфе, где для посещения требуются QR-коды, трафика почти нет.
Региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева указывает, что в среднем по Москве посещаемость торговых центров сейчас находится на уровне 90% от докризисных значений. Но, по словам эксперта, контроль за соблюдением санитарных ограничений в столице усиливается. «Их нарушение влечет за собой штрафные санкции для владельцев бизнеса вплоть до закрытия объектов на 90 суток», — говорит она.
Полного восстановления посещаемости объектов госпожа Хакбердиева ждет не раньше первого—второго квартала 2022 года, связывая это со снижением пропускной способности объектов из-за антиковидных мер и с изменением покупательского поведения.
«Это и снижение возможностей, и переориентация на онлайн-шопинг», — говорит она.
Одновременно Алексей Ванчугов отмечает, что управляющие торговых центров в Москве пока не предоставляют ритейлерам новых скидок: отдельные сети, по его словам, пытаются прописать в договорах сценарии работы при введении тех или иных ограничений, но не находят понимания. Индира Шафикова соглашается — по ее данным, качественные торговые центры в Москве уже восстановили ставки аренды до уровня 2019 года и даже немного превысили эти показатели.
Стабильность на улицах
В третьем квартале количество закрытий на ресторанных улицах Москвы оказалось минимальным с середины 2019 года, констатирует руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. По мнению эксперта, сейчас ситуация остается стабильной, но риск введения новых ограничений на фоне роста заболеваемости COVID-19 заметно сдерживает активное развитие ритейлеров и операторов общественного питания в стрит-ритейле. Господин Фадееев не исключает, что, если ситуация не изменится в худшую сторону, вакантность на торговых улицах сократится с 12,5% по итогам сентября до 10–11% к концу года.
Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова отмечает рост активности ритейлеров в четвертом квартале. 48% сделок, по ее словам, сейчас приходится на операторов общепита, 17% — на аптеки и салоны красоты, 9% формируют супермаркеты.
Госпожа Назарова констатирует, что предоставление долгосрочных скидок арендаторам на центральных торговых улицах сейчас скорее исключение, чем правило.
Но многие собственники, по наблюдениям эксперта, в этом году не индексировали стоимость аренды, это можно считать дисконтом. Владислав Фадеев ждет увеличения средних цен не раньше 2022 года для востребованных локаций и не раньше 2023 года для помещений с низким трафиком и спросом.
Позитивную динамику на рынке стрит-ритейла подтверждает высокая активность со стороны инвесторов, которую отмечают собственники торговых помещений. В Realty4Sale указывают, что число обращений от бизнеса сейчас на 32% превышает допандемийный уровень. Коммерческий директор Realty4Sale (R4S Group) Ирина Буренко отмечает, что большинство потенциальных покупателей делают ставку на помещения с арендаторами. Объектами стрит-ритейла в Москве, по ее словам, активнее интересуются коммерсанты из Владивостока, Новосибирска, Перми, Воронежа и Уфы, стран постсоветского пространства. Стабильный поток инвесторов Ирина Буренко связывает со стабильной доходностью в 6–11% годовых в рублях. Это выше ставок по классическим банковским вкладам и доходности от сдачи квартир в аренду, отмечает она.
Операторы общепита сохраняют высокие темпа развития и в Санкт-Петербурге. Сейчас форматные торговые центры первыми попадают под удар санитарных ограничений, а стрит-ритейл стал «тихой гаванью» для общепита, констатирует руководитель отдела исследований Maris Алена Волобуева. Активно открываются, по словам эксперта, новые продуктовые магазины, постепенно восстанавливается спрос со стороны fashion-операторов.
Руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева заметила аналогичный тренд на примере Невского проспекта, где доля вакантных пустующих помещений снижается и уже достигла 8,4%. Это рекордно низкий показатель с начала пандемии. «Сейчас количество незанятых площадок на Невском в полтора раза меньше, чем год назад», — говорит эксперт.
Доля вакантных площадей на основных торговых улицах Санкт-Петербурга, по прогнозам госпожи Волобуевой, сохранится на установившемся уровне — около 10%. Мы наблюдаем положительную динамику ставок аренды, этот тренд имеет все шансы усилиться к концу года», — говорит она.
Востребованные офисы
Офисный рынок Москвы развивается по оптимистичному сценарию, констатирует руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина, опираясь на темпы покупки и аренды новых площадей за первые девять с половиной месяцев года. Она ждет, что объем чистого поглощения в этом году достигнет 707 тыс. кв. м, превысив значения 2018—2019 годов. Объем сделок, заключенных с начала года в Москве, госпожа Никитина оценивает в 1,55 млн кв. м, это на 34% выше аналогичного показателя прошлого года. «Наиболее крупными арендаторами остаются компании e-commerce, корпорации-экосистемы, IT-структуры, компании с госучастием и игроки банковского сектора», — поясняет она.
Консультанты JLL ранее обращали внимание на то, что высокий спрос уже привел к росту стоимости аренды офисов на 10–15% за год в некоторых сложившихся востребованных локациях.
Но в Санкт-Петербурге, по мнению руководителя отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Дмитрия Клапши, чувствуется стремление арендодателей запрашивать более высокие арендные ставки для новых объектов, которые только вышли на рынок, и потом вести переговоры о возможном снижении. В целом в городе, согласно подсчетам консультантов, сейчас свободны 5,6% офисных помещений класса А. В натуральном выражении речь идет о 73 тыс. кв. м — это в полтора раза больше показателя за аналогичный период прошлого года. Такую динамику в JLL связывают с выводом на рынок нескольких спекулятивных объектов. Тем не менее рынок, по данным консультантов, остается на стороне арендодателей: средняя стоимость аренды за год выросла на 0,7%, до 1,9 тыс. руб. за метр площади в месяц. Вакантность, по прогнозам аналитиков, в дальнейшем будет снижаться. Пишет «Коммерсант»
Выбор редактора:
|
19/04 
19/04 
18/04 
18/04 
16/04 
12/04 
11/04 
